บทความนี้ติดตามจากบทความก่อนหน้านี้ของเราที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2021 หัวข้อ "ส่วนผสมสําคัญของข้อตกลงการเช่า: ส่วนที่ 1" ที่นั่นเราจะหารือเกี่ยวกับข้อกําหนดอย่างเป็นทางการของข้อตกลงการเช่า ในตอนที่ 2 นี้เราจะดูข้อกําหนดสําคัญบางประการที่ควรหาทางเข้าสู่ข้อตกลงการเช่าของคุณ

การครอบครองพิเศษ

โดยทั่วไปการเช่าเป็นข้อตกลงทางกฎหมายโดยเจ้าของบ้านให้สิทธิ์พิเศษแก่ผู้เช่าในการครอบครองและใช้สถานที่ตามระยะเวลาที่กําหนด สิทธิในการครอบครองแต่เพียงผู้เดียวนี้ให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าในการยกเว้นบุคคลอื่นรวมถึงเจ้าของบ้านจากการเข้าไปในสถานที่ การไหลจากสิทธิในการครอบครองพิเศษนี้เจ้าของบ้านมีหน้าที่ต้องให้ความเพลิดเพลินที่เงียบสงบแก่ผู้เช่าของสถานที่

การเช่าคือการแยกแยะความแตกต่างจากใบอนุญาต ภายใต้ใบอนุญาตเจ้าของหรือผู้ครอบครองให้สิทธิ์แก่บุคคลอื่นในการเข้าหรือใช้สถานที่ไม่ว่าจะมีค่าธรรมเนียมหรือไม่ก็ตาม ตัวอย่างเช่น หากคุณชําระค่าตั๋วภาพยนตร์ คุณจะได้รับใบอนุญาตให้เข้าโรงภาพยนตร์ตลอดระยะเวลาของภาพยนตร์ อย่างไรก็ตามผู้รับใบอนุญาตไม่มีสิทธิ์แยกผู้อื่นออกจากการเข้าหรือใช้สถานที่ ในตัวอย่างคุณไม่สามารถแยกบุคคลอื่นออกจากการเข้าโรงภาพยนตร์ได้

ดังนั้นหากเจ้าของบ้านต้องการเข้าและตรวจสอบสถานที่ในระหว่างการเช่าเขาจะต้องสงวนสิทธิ์ในการทําเช่นนั้นในข้อตกลงการเช่า นอกจากนี้ยังเป็นเรื่องปกติที่เจ้าของบ้านจะขอสงวนสิทธิ์ในการนําบุคคลอื่นมาดูสถานที่เพื่อวัตถุประสงค์ในการขายหรือให้เช่า อย่างไรก็ตามการดูดังกล่าวมักจะถูกกําหนดให้เกิดขึ้นในเวลาที่เหมาะสมของวันเมื่อนัดหมายล่วงหน้ากับผู้เช่า

การชําระค่าเช่าและเงินมัดจํา

อีกวาระสําคัญของข้อตกลงการเช่าคือภาระหน้าที่ของผู้เช่าที่ต้องจ่ายค่าเช่าให้กับเจ้าของบ้าน นอกจากนี้หากเจ้าของบ้านจดทะเบียน GST ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องจ่าย GST ในส่วนที่เกี่ยวกับค่าเช่า ค่าเช่ามักจะกําหนดให้ต้องชําระล่วงหน้าเป็นรายเดือนในวันแรกของแต่ละเดือนตามปฏิทินโดยล้างการหักเงินทั้งหมด (เช่นค่าธรรมเนียมธนาคาร)

ภาระหน้าที่ของผู้เช่าในการชําระค่าเช่าเป็นเงื่อนไขพื้นฐานของข้อตกลงการเช่า การละเมิดภาระผูกพันดังกล่าวโดยทั่วไปจะให้สิทธิ์แก่เจ้าของบ้านในการยุติการเช่าและกลับเข้าไปในสถานที่เพื่อเรียกคืนการครอบครอง โดยปกติข้อตกลงการเช่าจะให้เจ้าของบ้านอาจใช้สิทธิในการบอกเลิกและเข้าใหม่หากส่วนใดส่วนหนึ่งของค่าเช่าค้างชําระหลังจากต้องชําระ

นอกเหนือจากค่าเช่าแล้วผู้เช่ามักจะจ่ายค่ามัดจําให้กับเจ้าของบ้านเมื่อทําสัญญาเช่า จํานวนเงินฝากเป็นเรื่องของข้อตกลงตามสัญญาระหว่างคู่สัญญา โดยทั่วไปเงินมัดจําอาจสูงถึง 6 เดือนของค่าเช่าขึ้นอยู่กับลักษณะของการเช่า เงินมัดจํา (หรือยอดคงเหลือ) จะถูกคืนให้กับผู้เช่าเมื่อสิ้นสุดการเช่าเมื่อสถานที่ถูกส่งคืนให้กับเจ้าของบ้าน เงินฝากเป็นความปลอดภัยสําหรับประสิทธิภาพที่ครบกําหนดและการปฏิบัติตามภาระผูกพันของผู้เช่าภายใต้ข้อตกลงการเช่า หากผู้เช่าไม่สามารถดําเนินการหรือปฏิบัติตามภาระผูกพันได้จึงทําให้เจ้าของบ้านเกิดความสูญเสียหรือค่าใช้จ่ายเจ้าของบ้านอาจมีสิทธิ์หักความสูญเสียหรือค่าใช้จ่ายดังกล่าวออกจากเงินฝาก การจ่ายค่าเช่าเป็นหนึ่งในภาระผูกพันดังกล่าว เราจะดูที่คนอื่น ๆ ในส่วนถัดไป

ภาระหน้าที่ของผู้เช่า

(ก) การใช้สถานที่

เป็นเรื่องปกติที่ข้อตกลงการเช่าจะกําหนดข้อ จํากัด ในการใช้สถานที่ สําหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอาจมีข้อห้ามในการดําเนินธุรกิจหรือการค้าใด ๆ ในสถานที่ สําหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ธุรกิจหรือการค้าบางอย่างอาจถูกห้ามในข้อตกลงการเช่า ผู้เช่าเชิงพาณิชย์มักจะถูกขอให้ระบุการใช้งานที่ตั้งใจไว้เช่นเป็นสํานักงานโฮสเทล การเปลี่ยนแปลงการใช้งานใด ๆ อาจต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของบ้านก่อนและการอนุมัติของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ข้อห้ามทั่วไปอีกประการหนึ่งคือการใช้สถานที่เพื่อวัตถุประสงค์ที่ผิดกฎหมายหรือไม่เหมาะสมเช่นที่อยู่อาศัยผู้อพยพผิดกฎหมายหรือจ้างแรงงานผิดกฎหมายในสถานที่ นอกจากนี้ผู้เช่ามักจะถูกห้ามไม่ให้ทําหรืออนุญาตให้กระทําการใด ๆ ในสถานที่ซึ่งอาจสร้างความรําคาญหรือรบกวนเจ้าของบ้านหรือผู้ครอบครองสถานที่ใกล้เคียง

(ข) การคืนสภาพสถานที่

ในตอนท้ายของการเช่าผู้เช่าจะต้องส่งคืนสถานที่ให้กับเจ้าของบ้านโดยส่งมอบกุญแจไปยังสถานที่ โดยทั่วไปข้อตกลงการเช่าจะระบุว่าสถานที่จะต้องส่งคืนในการซ่อมแซมที่ดีและเช่าได้และเงื่อนไขยกเว้นการสึกหรอและการฉีกขาดที่เป็นธรรม ข้อตกลงการเช่าบางฉบับไปไกลกว่านั้นเพื่อให้สถานที่ถูกส่งคืนในสภาพเดียวกับที่ส่งไปยังผู้เช่า ในกรณีนี้คู่กรณีอาจต้องการถ่ายภาพสถานที่ในเวลาที่ส่งมอบให้กับผู้เช่าเพื่อการอ้างอิงในภายหลัง หากมีรายการสินค้าคงคลังรวมถึงเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าคู่กรณี (โดยเฉพาะผู้เช่า) อาจต้องการบันทึกเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เสียหายในขณะที่ส่งมอบ สิ่งนี้จะช่วยลดข้อพิพาทใด ๆ เมื่อสถานที่จะถูกส่งกลับไปยังเจ้าของบ้านในภายหลัง

หากผู้เช่าไม่สามารถคืนสถานะสถานที่ได้ตามความจําเป็นข้อตกลงการเช่าอาจอนุญาตให้เจ้าของบ้านทําเช่นนั้นในนามของผู้เช่าและขอเงินคืนจากผู้เช่าสําหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ในกรณีนี้เจ้าของบ้านควรเก็บใบแจ้งหนี้และใบเสร็จรับเงินที่เหมาะสม (เช่นจากผู้รับเหมาบุคคลที่สาม) เพื่อเป็นหลักฐานค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เจ้าของบ้านควรระงับการคืนเงินมัดจําค่าเช่าจนกว่าจะพอใจว่าไม่มีภาระผูกพันคงค้างในส่วนของผู้เช่า

การพัฒนาล่าสุด

เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2021 คณะกรรมการอุตสาหกรรมกรอบการเช่าที่เป็นธรรมได้ประกาศเปิดตัวจรรยาบรรณในการเช่าสถานที่ค้าปลีกในสิงคโปร์ ("รหัส")

รหัสใช้กับสถานที่ค้าปลีกที่มีคุณสมบัติเหมาะสมนั่นคือสถานที่ซึ่งได้แก่:

• ถือครองภายใต้สัญญาเช่าหรือสัญญาอนุญาตที่ทําไว้ในหรือหลังวันที่ 1 มิถุนายน 2021 โดยมีอายุมากกว่าหนึ่งปี และ

•ได้รับอนุญาตให้ใช้โดยหน่วยงานพัฒนาเมือง (URA) และหน่วยงานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องสําหรับการใช้งานค้าปลีกรวมถึงร้านอาหารบาร์ร้านค้าปลีกคลินิกโรงเรียนพาณิชย์และสถานที่เล่นกีฬาและความบันเทิง

รหัสกําหนดแนวทางบังคับและหลักการเจรจาต่อรองสําหรับเจ้าของบ้านและผู้เช่าสถานที่ค้าปลีกที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างคู่สัญญา ประมวลกฎหมายนี้ไม่มีกําลังบังคับของกฎหมาย แต่อาจเป็นพื้นฐานของกฎหมายการเช่าที่เป็นธรรมที่จะนํามาใช้ในอนาคต

เราหวังว่าคุณจะสนุกกับบทความของเราเกี่ยวกับข้อตกลงการเช่าและพบว่ามีประโยชน์

ผู้เขียน:

ลีชางหยาง, รองประธานอาวุโส, วี สวี เต๋าว LLP

แจ็กเกอลีน เต๋อ, รองประธานอาวุโส, วี สวี เต๋าว LLP

ข้อจํากัดความรับผิดชอบ: ในขณะที่มีความพยายามทุกวิถีทางเพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลข้างต้นมีความถูกต้องและความสมบูรณ์ซึ่งจัดทําขึ้นเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2021 จะไม่มีการรับประกันหรือรับผิดชอบต่อข้อผิดพลาดหรือการละเว้นใด ๆ ข้อมูลไม่ได้เป็นคําแนะนําจากมืออาชีพและไม่ควรพึ่งพาเช่นนี้

เกี่ยวกับ วี สวี เต๋าว์ แอลแอลพี

ที่ Wee Swee Teow LLP ทนายความของเราได้ให้คําแนะนําทางกฎหมายแก่ลูกค้าของเราอย่างทันท่วงทีและมีประสิทธิภาพมานานกว่าศตวรรษ เรามีประสบการณ์มากมายในการเป็นตัวแทนของลูกค้าส่วนตัวและ บริษัท ต่างๆในวงกว้างของอุตสาหกรรมและความสนใจ ในฐานะที่ปรึกษาด้านกฎหมายที่เชื่อถือได้เราได้ช่วยให้ลูกค้าของเรานําทางผ่านความซับซ้อนทางกฎหมายทั้งที่ถกเถียงกันและไม่เป็นที่ถกเถียงกันให้คําแนะนําเกี่ยวกับปัญหาทางกฎหมายทุกประเภทในแต่ละขั้นตอนของการเดินทางเพื่อการเติบโตของลูกค้าของเราและการเปลี่ยนจากรุ่นหนึ่งไปอีกรุ่นหนึ่ง ในฐานะสมาชิกของ Mackrell International ซึ่งเป็นเครือข่ายทั่วโลกของ บริษัท กฎหมายอิสระกว่า 90 แห่งที่ตั้งอยู่ในสํานักงาน 170 แห่งใน 60 ประเทศเรามีความสามารถในการสนับสนุนลูกค้าของเราในความต้องการทางกฎหมายระหว่างประเทศของพวกเขา เราร่วมมือกับเพื่อนร่วมงานที่มีประสบการณ์ในเขตอํานาจศาลอื่น ๆ เป็นประจําเพื่อส่งมอบความเชี่ยวชาญระดับโลกที่มีอิทธิพลในท้องถิ่น

‍