ในโลกดิจิทัลเทคโนโลยีขั้นสูงและโลกาภิวัตน์มากขึ้นผู้คนพบว่าสะดวกกว่าที่จะทํากับเอกสารสําเนาเอกสารหากเป็นไปได้ ในขณะที่การใช้ลายเซ็นดิจิทัลทําให้สะดวกยิ่งขึ้นสําหรับคู่สัญญาที่ตั้งอยู่ในประเทศต่าง ๆ ความจําเป็นในการพิจารณาการลงนามทางอิเล็กทรอนิกส์สําหรับเอกสารโดยฝ่ายต่างๆในประเทศเดียวกันถูกนํามาสู่ระดับแนวหน้าด้วยการหยุดชะงักที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่เกิดจากการแพร่ระบาดของ Covid-19 มาตรการจํากัดการเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นทําให้การได้รับลายเซ็นหมึกเปียกบนกระดาษไม่สะดวก

ในบทความนี้เราจะเน้นประเด็นบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับการลงนามทางอิเล็กทรอนิกส์สําหรับสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่า[1] ระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าในสิงคโปร์

ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์เป็นที่ยอมรับสําหรับข้อตกลงการเช่าหรือไม่?

พระราชบัญญัติธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ (บทที่ 88) ("ETA") ทําหน้าที่เพื่อสนับสนุนการบังคับใช้กฎหมายของบันทึกอิเล็กทรอนิกส์และลายเซ็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 7 และ 8 ในส่วนที่สองของ ETA ให้ตามลําดับว่าบันทึกอิเล็กทรอนิกส์หรือลายเซ็นที่ตรงตามข้อกําหนดใน ETA เป็นไปตามหลักนิติธรรมใด ๆ ที่กําหนดให้ข้อมูลเป็นลายลักษณ์อักษรหรือเป็นลายลักษณ์อักษรหรือกําหนดให้เอกสารหรือบันทึกที่จะลงนาม

อย่างไรก็ตามธุรกรรมและเอกสารบางอย่างจะถูกแยกออกจากขอบเขตของส่วนที่ II ของ ETA อย่างชัดแจ้ง ซึ่งหมายความว่าหากไม่รวมธุรกรรมหรือเอกสารเราไม่สามารถพึ่งพาบทบัญญัติของ ETA เพื่อตอบสนองข้อกําหนดทางกฎหมายสําหรับการเขียนและลายเซ็น

สัญญาสําหรับการจัดการผลประโยชน์ใด ๆ ในทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายไม่ได้จะถูกแยกออกจากขอบเขตของ ETA ในฐานะที่เป็นสัญญาเช่าหรือเช่าเป็นสัญญาสําหรับการจัดการผลประโยชน์ในทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายไม่ได้และดังนั้นจึงถูกแยกออกจากขอบเขตของ ETA ฝ่ายสัญญาดังกล่าวไม่สามารถพึ่งพา ETA เพื่อตอบสนองข้อกําหนดทางกฎหมายสําหรับการเขียนและลายเซ็น

อย่างไรก็ตามการยกเว้นภายใต้ ETA ไม่ได้ป้องกันสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าจากการดําเนินการตามหรือสรุปทางอิเล็กทรอนิกส์ สัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าที่ลงนามทางอิเล็กทรอนิกส์ยังคงสามารถบังคับใช้ได้หากศาลพอใจที่เป็นไปตามข้อกําหนดตามมาตรา 6 (d) ของพระราชบัญญัติกฎหมายแพ่ง (บทที่ 43) ("CLA") ข้อกําหนดภายใต้มาตรา 6 (d) ของ CLA ที่ต้องปฏิบัติตามคือ:

1. ต้องมีสัญญาหรือข้อตกลงหรือบันทึกข้อตกลงหรือบันทึกข้อตกลงที่กําหนดสัญญาหรือข้อตกลงดังกล่าว
2. มันเป็น ลายลักษณ์อักษร และ
3. มัน ลงนาม โดยฝ่ายที่จะผูกพันตามข้อตกลง

ปัญหาคือว่าลายเซ็นหมึกเปียกที่เขียนด้วยลายมือกับสัญญาเช่าหรือเช่าเป็นสิ่งจําเป็นเพื่อตอบสนองความต้องการในการลงนามภายใต้มาตรา 6 (d) ของ CLA

ศาลใน SM Integrated Transware Pte Ltd v Schenker Singapore (Pte) Ltd [2005] 2 SLR(R)[2] ถือได้ว่าไม่ใช่และยอมรับสําเนาอ่อนของข้อตกลงการเช่าที่ส่งทางอีเมลพร้อมจารึกชื่อผู้ส่งและที่อยู่อีเมลไปยังคู่สัญญาพร้อมทราบว่าข้อกําหนดได้รับการยอมรับว่าเป็นไปตามข้อกําหนดการลงนาม ศาลอุทธรณ์ในกรณีต่อมาของโจเซฟแมทธิวและอีก v Singh Chiranjeev และอีก [2010] 1 SLR 338 ยืนยันเรื่องนี้และ opined ว่า "ความต้องการของลายเซ็นภายใต้ s 6 (d) เป็นหนึ่งที่มีความยืดหยุ่นโดยมีเงื่อนไขว่ามันเป็นที่ชัดเจนว่าเอกสาร (หรือเอกสาร) ที่เกี่ยวข้องเล็ดลอดออกมาจากบุคคล (หรือบุคคล) 'ลงนาม' พวกเขา". [3]

ดังนั้นพูดง่ายๆคือภาระอยู่ที่ฝ่ายที่ต้องการพึ่งพาสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าเพื่อแสดงว่าลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ถูกผนวกโดยฝ่ายที่ "ลงนาม" แพลตฟอร์มการลงนามทางอิเล็กทรอนิกส์ที่มีคุณสมบัติด้านความปลอดภัยที่ช่วยให้สามารถตรวจสอบตัวตนของผู้ลงนามและรับรองความถูกต้องได้จะเป็นไปตามข้อกําหนดทางกฎหมายสําหรับ "ลายเซ็น" ภายใต้พระราชบัญญัติกฎหมายแพ่ง

การเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นกับ ETA

มีการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นกับ ETA ในไปป์ไลน์ สํานักงานพัฒนาสื่ออินโฟคอมม์แห่งสิงคโปร์ได้ออกเอกสารการให้คําปรึกษาเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2019 เพื่อแสวงหามุมมองจากสาธารณชนเกี่ยวกับคนอื่น ๆ โดยลบเอกสารและธุรกรรมในรายการเรื่องที่ถูกยกเว้นสําหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจส่วนใหญ่

หนึ่งในข้อเสนอคือการลบ "สัญญาสําหรับการขายหรือจําหน่ายทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายไม่ได้หรือผลประโยชน์ใด ๆ ในทรัพย์สินดังกล่าว" ออกจากรายการเรื่องที่ถูกยกเว้น IMDA เสนอเพิ่มเติมว่าเฉพาะลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ที่ปลอดภัยเท่านั้นที่ได้รับการยอมรับสําหรับธุรกรรมคุณสมบัติที่สรุปทางอิเล็กทรอนิกส์ ผลที่ได้คือคู่สัญญาที่จะเช่าหรือสัญญาเช่าสามารถพึ่งพา ETA เพื่อบังคับใช้สัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าดังกล่าวโดยมีเงื่อนไขว่าลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ที่ปลอดภัยจะถูกผนวกเข้ากับพวกเขา

การเปลี่ยนแปลงที่รอคอยนี้ได้รับการต้อนรับ ไม่เพียง แต่จะให้ความมั่นใจมากขึ้นในการบังคับใช้ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์และยกเลิกความเข้าใจผิดทั่วไปว่าลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์เพื่อเช่าหรือข้อตกลงการเช่าไม่เป็นไปตามข้อกําหนดการลงนามข้อกําหนดสําหรับลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ที่ปลอดภัยจะช่วยลดความกังวลเกี่ยวกับการฉ้อโกงสําหรับธุรกรรมดังกล่าว

ผู้เขียน:

ลีซูชเย, หุ้นส่วน, วีสวีเทาว์ LLP

แจ็กเกอลีน เต๋อ, รองประธานอาวุโส, วี สวี เต๋าว LLP

วีระ เกาะ, ผู้ร่วมงาน, วี สวี เต๋าว LLP

เกี่ยวกับ วี สวี เต๋าว์ แอลแอลพี

ที่ Wee Swee Teow LLP ทนายความของเราได้ให้คําแนะนําทางกฎหมายแก่ลูกค้าของเราอย่างทันท่วงทีและมีประสิทธิภาพมานานกว่าศตวรรษ เรามีประสบการณ์มากมายในการเป็นตัวแทนของลูกค้าส่วนตัวและ บริษัท ต่างๆในวงกว้างของอุตสาหกรรมและความสนใจ ในฐานะที่ปรึกษาด้านกฎหมายที่เชื่อถือได้เราได้ช่วยให้ลูกค้าของเรานําทางผ่านความซับซ้อนทางกฎหมายทั้งที่ถกเถียงกันและไม่เป็นที่ถกเถียงกันให้คําแนะนําเกี่ยวกับปัญหาทางกฎหมายทุกประเภทในแต่ละขั้นตอนของการเดินทางเพื่อการเติบโตของลูกค้าของเราและการเปลี่ยนจากรุ่นหนึ่งไปอีกรุ่นหนึ่ง ในฐานะสมาชิกของ Mackrell International ซึ่งเป็นเครือข่ายทั่วโลกของ บริษัท กฎหมายอิสระกว่า 90 แห่งที่ตั้งอยู่ในสํานักงาน 170 แห่งใน 60 ประเทศเรามีความสามารถในการสนับสนุนลูกค้าของเราในความต้องการทางกฎหมายระหว่างประเทศของพวกเขา เราร่วมมือกับเพื่อนร่วมงานที่มีประสบการณ์ในเขตอํานาจศาลอื่น ๆ เป็นประจําเพื่อส่งมอบความเชี่ยวชาญระดับโลกที่มีอิทธิพลในท้องถิ่น

โปรดทราบว่าสัญญาเช่าที่เกินกําหนดปีจะต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับที่ 157) เพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทะเบียนและการผ่านกรรมสิทธิ์ภายใต้ LTA สําหรับวัตถุประสงค์ของบันทึกนี้เราจะไม่อธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องนี้ [2] ดูวรรค [๙๒] แห่งการพิพากษา [3] ดูวรรค [๔๐] แห่งการพิพากษา

‍